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土地增值稅清算
【產品規格】
【產品類別】 財稅籌劃/顧問
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    土地增值稅清算

    最新土地增值稅稅率表(2015)

    檔次

    級 距

    稅率

    速算扣除系數

    稅額計算公式

    說 明

    1

    增值額未超過扣除項目金額50%的部分

    30%

    0%

    增值額30%

    扣除項目指取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金; 財政部規定的其他扣除項目。

    2

    增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分

    40%

    5%

    增值額 40%-扣除項目金額5%

    3

    增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分

    50%

    15%

    增值額50%-扣除項目金額15%

    4

    增值額超過扣除項目金額200%的部分

    60%

    35%

    增值額60%-扣除項目金額35%

    土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅,對出讓國有土地使用權的行為不征稅。它是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據,并按照四級超率累進稅率進行征收。下面來更加詳細的了解土地增值稅。

    一、土地增值稅的特點:

    1、在房地產轉讓環節征收;

    2、以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據;

    3、征稅范圍比較廣;

    4、采用扣除法和評估法計算增值額;5、實行超率累進稅率。

    二、土地增值稅的納稅人:

      增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人;不論部門。

    三、計稅方法


      在計算土地增值稅的應納稅額的時候,應當先用納稅人取得的房地產轉讓收入減除有關各項扣除項目金額,計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例,分別確定增值額中各個部分的適用稅率,依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和。
      應納稅額計算公式:
      應納稅額 = ∑ (增值額 × 適用稅率)


    四、土地增值稅的征稅范圍:

    1、征稅范圍的一般規定:

    (1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅,對出讓國有土地使用權的不征稅(國家才是所有者,才能出讓)

    (2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅,也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;

    (3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產,不予征稅。

    2、征稅范圍的具體和特殊規定

    (1)以房地產進行投資聯營

      以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件,免征收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免征稅。

    (2)房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途,如果產權沒有發生轉移,不征收土地增值稅。

    (3)房地產的互換,由于發生了房產轉移,因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為,經過當地稅務機關審核,可以免征土地增值稅。

    (4)合作建房,對于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

    (5)房地產的出租,指房產所有者或土地使用者,將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入,但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓,因此,不屬于土地增值稅的征稅范圍。

    (6)房地產的抵押,指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間并沒有發生權屬的變更,因此對房地產的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅。

    (7)企業兼并轉讓房地產,在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,免征收土地增值稅。

    (8)房地產的代建行為,是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言,雖然取得了收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收性質,故不在土地增值稅征稅范圍。

    (9)房地產的重新評估,按照財政部門的規定,國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值,因其既沒有發生房地產權屬的轉移,房產產權、土地使用權人也未取得收入,所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

    (10)土地使用者處置土地使用權,土地使用者轉讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權屬證書,無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續,只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利,具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益,土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

    五、土地增值稅應納稅額的計算:

    1、計算公式

      土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率扣除項目金額×速算扣除系數

    2、計算步驟

    (1)計算轉讓房地產取得的收入(貨幣收入、實物收入)

    (2)計算扣除項目

    取得土地使用權支付的金額

    開發土地的成本、費用

    新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

    與轉讓房地產有關的稅金,包括:營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

    (3)計算 增值額=轉讓房地產的收入扣除項目

    (4)計算 增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

    (5)確定適用稅率和速算扣除系數,按照計算出的增值率確定。

    (6)計算土地增值稅的應納稅額=增值額×適用稅率扣除項目金額×速算扣除系數

    六、土地增值稅的減免稅:

    1、納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應按全部增值額繳納土地增值稅。高級公寓、別墅、度假村不屬于普通標準住宅。

    2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的比照有關規定免征土地增值稅。

    3、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

    4、自2008111日起,對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

    七、土地增值稅的納稅申報:

    ()土地增值稅納稅申報程序

    1、納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理;經常轉讓經審核可按月按季申報納稅。

    2、納稅人采取預售方式銷售房地產的,對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,稅務機關可以預征土地增值稅,之后辦理納稅清算后,多退少補。

    ()土地增值稅納稅清算

    1、土地增值稅的清算條件,區分應當清算可要求清算

    (1)符合下列情形之一的,納稅人應當進行土地增值稅的清算:

    房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

    整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

    直接轉讓土地使用權的。

    (2)符合下列情形之一的,主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算:

    已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

    取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

    納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

    省級稅務機關規定的其他情況。

    2、清算后再轉讓房地產的處理:單位建筑面積成本費用=清算時扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

    3、土地增值稅的核定征收:有無帳可查或申報不可信的五種情形之一的,稅務機關可以參照,核定征收

    ()土地增值稅納稅地點:向房地產所在地的主管稅務機關繳納稅款

    1、納稅人是法人的,當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時,則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可;如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時,則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。

    2、納稅人是自然人的,當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時,則在居住所在地稅務機關申報納稅;當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時,在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。

      同時,凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人,除稅法規定免稅的外,均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之,凡發生應稅行為的單位和個人,不論其經濟性質,也不分內、外資企業或中、外籍人員,無論專營或兼營房地產業務,均有繳納增值稅的義務。

    標簽: 土地增值稅清算
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